보유세는 올리고 양도세는 낮추는 부동산 세제 개편, 방향이 맞을까

이재명 대통령이 2025년 7월 23일 부동산정책 국민대토론회에서 "정치적 손해를 보더라도 대비하겠다"고 밝히며 부동산 세제 개편 구상을 공식화했다는 소식을 접하고, 보유세와 거래세를 동시에 손보겠다는 방향이 실제로 시장에 어떤 파장을 일으킬지 제 나름대로 짚어봤습니다.

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보유세 인상, 종부세 개편의 진짜 쟁점은 기준선

이번 국민대토론회에서 가장 눈길을 끈 화두는 역시 종합부동산세 기준을 어떻게 바꾸느냐였습니다. 이재명 대통령이 내놓은 방향은 '주택 수' 기준에서 '집값 합산 가액' 기준으로 전환하는 것이었는데, 동시에 실수요 목적의 1주택자는 보호하겠다는 원칙도 함께 언급됐습니다. 초고가 주택 기준으로는 공시가격 20억~50억 원 선이 거론되고 있지만, 아직 정확한 선은 확정되지 않았다고 합니다.

저는 이 전환 방향 자체는 꽤 합리적이라고 봤습니다. 지금까지는 고가 단독 주택 1채보다 저가 주택 여러 채를 갖는 쪽이 오히려 세 부담이 커지는 역설적인 상황이 계속돼 왔거든요. '똘똘한 한 채' 쏠림 현상도 결국 이런 과세 체계의 부작용이었던 셈이고요. 집값 합산 가액 기준으로 바뀌면 실제 보유 자산 규모에 비례한 과세가 가능해진다는 점에서 형평성 논거는 나름 탄탄해 보입니다.

문제는 초고가 주택 기준선이 어디서 그어지느냐입니다. 만약 공시가격 20억 원으로 잡히면 강남 3구·마포·용산 등 서울 핵심 입지 주택 상당수가 '초고가 주택'에 들어가버려서 해당 지역 실거주자들 반발이 만만치 않을 것 같고, 반대로 50억 원으로 높아지면 이번엔 정책 효과가 너무 미미해서 투기 억제 효과를 체감하기 어렵다는 비판이 나올 수 있습니다. 결국 7월 말~8월 초로 예고된 세제개편안에서 이 기준선과 세율 구간이 어떻게 나오느냐가, 이번 보유세 개편의 실효성을 가늠하는 진짜 시험대가 될 거라고 생각합니다. 세수 확보와 시장 안정, 이 두 마리 토끼를 정부가 어떻게 잡아낼지 저도 계속 지켜볼 생각입니다.

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양도세는 낮추면서 매물이 안 나올 수도 있는 이유

이번 토론회에서 함께 다뤄진 또 다른 축은 다주택자 양도소득세 중과를 한시적으로 완화하는 방안입니다. 의도는 명확합니다. 다주택자들이 집을 시장에 내놓도록 유인해서 매물을 늘리고 거래 절벽을 풀어보겠다는 거죠. 보유세는 올리고 팔 때 세금은 낮춰주는, 말하자면 당근과 채찍을 동시에 쓰는 전략입니다.

그런데 저는 이 부분에서 구조적인 역설이 생길 수 있다고 봤습니다. 핵심은 '감면 폭'인데, 정부는 올해 상반기에 기존 방침을 믿고 먼저 집을 판 다주택자들과의 형평성을 고려해서 이번 한시 완화 폭을 예전보다 작게 잡을 가능성을 이미 내비쳤다고 합니다. 감면 폭이 시장 기대에 못 미치면 다주택자들이 오히려 매물을 다시 거둬들이는 '매물 잠김' 현상이 계속될 수 있다는 게 걱정되는 지점입니다.

형평성을 지키려는 원칙 자체는 행정 신뢰 측면에서 이해가 가지만, 그 원칙이 정작 정책의 본래 목적인 매물 공급 확대를 가로막을 수도 있다는 게 아이러니하다면 아이러니입니다. 시장 참여자 입장에서는 "지금 팔아야 하나, 더 나은 감면안이 나올 때까지 기다려야 하나" 하는 눈치 싸움에 들어갈 가능성이 크고, 이건 정책 초기 시장 반응을 더 예측하기 어렵게 만드는 변수라고 생각합니다.

한시적이라는 조건 자체도 또 다른 변수입니다. 완화 기간이 너무 짧으면 실효성 있는 물량 확대가 어렵고, 너무 길면 시장이 다시 관망 모드로 들어갈 수 있으니까요. 어정쩡한 감면 폭에 불명확한 적용 기간까지 겹치면, 다주택자들의 전략적 관망을 오히려 부추겨서 정책 목적과 반대 방향으로 흘러갈 수도 있겠다는 우려는 저도 충분히 일리 있다고 봅니다.

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1주택 비과세, 생애 1회 제한이 불러올 파장

개인적으로 이번 토론회에서 가장 첨예했다고 느낀 지점은 1가구 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 생애 1회로 제한하자는 제안이었습니다. 지금은 1세대 1주택자가 실거래가 12억 원까지 비과세 혜택을 받을 수 있는데, 이걸 평생 한 번으로 묶자는 얘기가 나왔고, 이 대통령도 "1회로 할지는 모르겠지만 기회를 무한대로 주는 것은 문제가 있어 보인다"며 이 방향에 공감을 표했다고 합니다.

이 제안이 나온 배경은 이해가 됩니다. 1주택자 지위를 계속 유지하면서 고가 주택으로 갈아타기를 반복하며 비과세 혜택을 여러 번 받는, 이른바 '상급지 갈아타기'가 사실상 합법적인 자산 증식 통로로 쓰여 왔다는 문제의식이니까요.

다만 저는 이걸 실제로 도입하면 얘기가 투기 억제 차원을 넘어선다고 봅니다. 직장 이동, 가족 구성 변화, 학군 이동, 부모 봉양처럼 지극히 정상적인 이유로 집을 옮기는 실수요자들까지 발목을 잡을 수 있거든요. 1주택자라도 생애 주기에 걸쳐 여러 번 이사하는 건 흔한 일인데, 이걸 과도하게 제약하면 거주 이전의 자유를 건드리는 셈이 되니 실수요자들의 반발이 상당할 것 같습니다. 종부세를 집값 합산 가액 기준으로 바꾸는 방향과 이 비과세 제한이 같이 맞물릴 경우, 실수요 1주택자에게 돌아갈 총부담이 어느 정도일지 꼼꼼한 시뮬레이션이 먼저 필요하다고 생각합니다. 정부가 '실수요 1주택자는 보호한다'는 원칙을 내세운 만큼, 이 원칙과 비과세 횟수 제한이 어떻게 조화를 이룰지에 대한 설명이 세제개편안 발표 때 반드시 따라와야 할 것 같습니다.

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제가 내린 결론

이번 부동산 세제 개편 구상은 보유세는 올리고 거래세는 완화한다는 큰 방향 자체는 분명해 보입니다. 다만 초고가 주택 기준선을 어디서 긋는지, 양도세 감면 폭이 시장 기대에 부합하는지, 1주택 비과세 횟수 제한이 실수요자에게 어떤 영향을 미치는지, 이 세 가지가 각각 실효성과 형평성 사이에서 딜레마를 안고 있다고 저는 봤습니다. 결국 7월 말~8월 초 발표될 세제개편안의 구체적인 수치가 이 정책이 성공할지 실패할지를 가를 것 같습니다. 저도 발표 내용을 계속 지켜볼 생각이지만, 실제 세금·거래 계획은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시길 권합니다.

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※ 본 글은 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 특정 정책에 대한 지지나 반대를 의도하지 않습니다. 실제 세금·부동산 관련 결정은 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.

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[출처]
매일경제 뉴스픽 / 보유세 인상 또 강조했어요: https://dig.mk.co.kr/Newspick/Newspick.html?id=10351&sort=desc