솔직히 저는 종부세 세액공제가 이 정도 규모로 초고가 주택에 집중된다는 사실을 제대로 몰랐습니다. 절세 공부를 하다가 수치를 들여다보고 나서야 실감했는데, 과세표준 20억 원이 넘는 주택 보유자들이 전체 세액공제의 22%를 가져간다는 게 단순한 숫자가 아니라는 걸 깨달았습니다. 자산 양극화가 세금 구조 안에서도 조용히 심화되고 있었던 겁니다.
과세표준 20억 초과, 세액공제가 4년 만에 최대치를 찍은 이유
2025년 귀속 종합부동산세(종부세) 통계를 들여다보면 숫자 하나가 눈에 확 들어옵니다. 과세표준 20억 원을 넘는 초고가 주택에 적용된 세액공제 합계가 461억 원으로 집계됐습니다. 전년도 182억 원에서 153% 넘게 뛴 수치입니다. 2021년 이후 4년 만에 최대치고, 증가 폭과 증가율 모두 그 이후 가장 높은 수준입니다(출처: 국세청 국세통계).
여기서 과세표준이란 세금을 매기는 실질적인 기준 금액을 말합니다. 공시가격에서 기본공제 12억 원을 빼고, 다시 공정시장가액비율 60%를 곱해서 산출됩니다. 쉽게 말해 공시가격 20억 원짜리 아파트라면 과세표준은 약 4억 8,000만 원 수준이고, 과표 20억 원을 초과하려면 공시가격은 그보다 훨씬 높아야 한다는 뜻입니다. 역산해보면 시세 기준으로 65억 원이 넘는 아파트, 단독주택이라면 85억 원 전후부터 이 구간에 해당합니다.
이 구간의 세액공제가 급증한 배경에는 최근 초고가 주택 가격 상승이 있습니다. 가격이 오르면 종부세 납세액 자체도 커지는데, 공제 혜택도 그 납세액에 비례해 커지는 구조이기 때문입니다. 제가 절세 구조를 공부하면서 처음 이 메커니즘을 파악했을 때, 솔직히 "가격이 오를수록 공제도 커진다"는 구조가 직관적으로 잘 납득이 안 됐습니다. 그런데 수치로 확인하고 나니 왜 '똘똘한 한 채' 선호가 줄어들지 않는지가 더 선명하게 보였습니다.
종부세 세액공제는 장기보유공제와 연령공제, 두 가지 축으로 구성됩니다. 장기보유공제란 주택을 5년 이상 보유한 1세대 1주택자에게 보유 기간에 따라 최대 50%까지 세액을 깎아주는 제도입니다. 연령공제는 만 60세 이상인 1주택자에게 나이에 따라 최대 40%까지 추가로 적용되는 공제입니다. 두 공제를 합산해 최대 80%까지 중복 적용이 가능하고, 실거주 여부는 묻지 않습니다.
- 장기보유공제: 보유 기간 5년 이상 1세대 1주택자, 공제율 20~50%
- 연령공제: 만 60세 이상 1주택자, 공제율 20~40%
- 중복 적용 한도: 최대 80% (거주 요건 없음)
- 1주택자 기본공제: 12억 원 / 공정시장가액비율: 60%
제가 이 구조에서 가장 인상 깊었던 건 '거주 요건이 없다'는 조항이었습니다. 실제로 살지 않아도 명의만 1주택이면 공제가 적용됩니다. 오래 보유하고 나이가 많을수록 세금이 대폭 줄어드는 이 구조는, 강남 초고가 아파트를 수십 년째 보유한 고령 1주택자에게 수천만 원 단위의 절세 효과를 안겨줍니다. 실제로 과표 20억 초과 구간의 1인당 평균 결정세액은 전년보다 1,681만 원 줄어 5,570만 원 수준으로 내려왔습니다.
조세형평성 논란, 세제 개편 논의는 어디까지 왔나
이번 통계에서 제가 가장 오래 들여다본 수치는 따로 있었습니다. 전체 종부세 대상자 53만 8,439명 가운데 과표 20억 초과자는 겨우 1.6%인 8,399명에 불과합니다. 그런데 이 1.6%가 전체 세액공제 총액의 22.2%를 가져갑니다(출처: 국세청 국세통계). 지역별로 봐도 전체 주택 종부세 세액공제의 87.9%가 서울 주택에 집중됩니다. 강남권 초고가 아파트를 장기 보유한 고령 1주택자들이 세제 혜택의 핵심 수혜층이라는 건 수치가 그대로 말해줍니다.
반면 과표 20억 이하 구간 보유자들의 평균 결정세액은 159만 원으로 전년과 거의 변화가 없었습니다. 자산 규모 차이가 수십 배인 두 집단의 세 부담 변화가 이렇게 극명하게 엇갈린다는 점, 제 경험상 이건 단순한 세금 통계 이상의 의미를 담고 있습니다. 자산 격차가 세금 구조를 통해 다시 한번 고착화되는 과정이기 때문입니다.
조세형평성이란 세금 부담이 담세 능력에 비례해 공평하게 분배되어야 한다는 원칙입니다. 1주택 실거주자와 장기 보유 고령자를 보호한다는 취지는 이 원칙과 충돌하지 않습니다. 하지만 그 혜택이 시가 65억 원 이상의 초고가 주택 보유자에게 집중될 때, 제도의 취지와 실제 효과 사이의 간극은 좁히기 어려워집니다. 이 점이 제가 이번 수치를 보면서 가장 불편하게 느꼈던 부분입니다.
정부도 이 문제를 인식하고 있는 것으로 보입니다. 현재 종부세를 주택 수 기준이 아닌 가액 기준으로 전환하는 세제 개편 방안이 논의 중입니다. 가액 기준 과세란 몇 채를 보유했느냐가 아니라 보유 주택의 총 시장가치를 기준으로 세금을 매기는 방식입니다. 여기에 초고가 1주택에 대한 장기보유공제 한도를 축소하거나 폐지하는 방안도 함께 검토 중이라고 전해집니다. 다음 달 세제 개편안이 확정·발표될 예정이어서 결과를 지켜볼 필요가 있습니다.
개편 방향이 '초고가 1주택 보유세 강화 + 공제 축소'로 굳어진다면, 수십 년째 강남 아파트 한 채를 보유해온 고령층의 절세 전략 전반을 다시 짜야 하는 상황이 올 수 있습니다. 제가 부동산 세금 구조를 공부하면서 느낀 건, 제도 하나가 개별 가구의 자산 포트폴리오 전략에 미치는 영향이 생각보다 훨씬 크고 직접적이라는 사실이었습니다. 세제 개편이 단순한 정책 이슈가 아닌 이유가 여기 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 종부세 장기보유공제는 실거주를 해야만 받을 수 있나요?
A. 아닙니다. 현행 제도에서 종부세 세액공제는 거주 여부를 따지지 않습니다. 1세대 1주택자이면서 보유 기간 5년 이상 또는 만 60세 이상이라는 조건만 충족하면 장기보유공제와 연령공제를 최대 80%까지 적용받을 수 있습니다. 이 점이 조세형평성 논란의 핵심 쟁점 중 하나입니다.
Q. 과세표준 20억 원이 넘으려면 집값이 얼마나 돼야 하나요?
A. 1주택자 기본공제 12억 원과 공정시장가액비율 60%를 역산하면, 아파트(공시가격 현실화율 69% 기준) 기준으로 시가 약 65억 7,000만 원 수준에 해당합니다. 단독주택(시세반영률 53.6%)이라면 약 84억 6,000만 원 선입니다. 전체 종부세 대상자 중 이 구간에 해당하는 사람은 1.6%에 불과합니다.
Q. 정부가 검토 중인 가액 기준 종부세 개편이 시행되면 어떻게 달라지나요?
A. 현재는 주택 수를 기준으로 세율을 차등 적용하지만, 가액 기준으로 전환되면 보유 채수와 무관하게 주택의 총 시장가치에 따라 세금이 매겨집니다. 초고가 1주택자의 장기보유공제 한도도 축소 또는 폐지 방향으로 검토 중이어서, 시가 수십억 원대 1주택 보유자의 세 부담이 현재보다 커질 가능성이 있습니다.
Q. 종부세 세액공제가 서울에 집중된다는 게 수치로 얼마나 되나요?
A. 2025년 귀속 기준으로 전체 주택 종부세 세액공제의 87.9%가 서울 주택에 집중됐습니다. 강남권 초고가 아파트를 중심으로 장기 보유 또는 고령 1주택자들이 세제 혜택을 집중적으로 누리는 구조입니다. 수도권과 지방의 세제 혜택 불균형 문제도 함께 제기될 수 있는 지점입니다.
결론
실거주 장기 보유 1주택자를 보호한다는 종부세 공제 취지 자체는 납득할 수 있습니다. 하지만 제가 이번 수치를 직접 들여다보면서 느낀 건, 그 보호의 과실이 시가 수십억 원대 초고가 주택에 지나치게 집중된다는 점이었습니다. 전체 대상자 1.6%가 공제 총액의 22%를 가져가는 구조는, 제도 설계의 취지와 실제 효과 사이의 거리를 되짚어보게 만듭니다.
다음 달 발표될 세제 개편안이 이 구조를 얼마나 바꿔놓을지가 핵심입니다. 초고가 1주택 보유자라면 장기보유공제 및 가액 기준 과세 전환 방향을 예의주시할 필요가 있고, 일반 주택 보유자라면 이번 개편이 자신의 세 부담에 미치는 영향이 제한적일 수 있다는 점도 함께 확인해두시길 권합니다. 부동산 세금은 어느 한 해의 수치보다 제도 구조 자체를 이해하는 것이 훨씬 중요합니다.