서울 아파트값 86주 연속 상승, 역대 최장 기록을 넘어선 이유

서울 아파트값이 86주 연속 올랐다는 소식을 보고 저는 숫자보다 그 안의 구성이 먼저 눈에 들어왔습니다. 예전 최장 기록(85주)을 넘어선 것 자체도 놀라운데, 이번엔 강남이 아니라 외곽이 상승을 주도하고 있다는 게 이상하게 더 신경 쓰였습니다. 게다가 이 기간 한국은행은 기준금리를 두 차례 연속 올려 3%까지 끌어올린 상태입니다. 금리가 오르는데 집값은 왜 안 꺾이는지, 오늘은 이 질문 하나를 붙잡고 파봤습니다.

86주 연속 상승, 기록을 넘어선 방식이 다르다

한국부동산원 자료를 보면, 서울 아파트 매매가격은 지난해 1월 셋째 주 상승으로 돌아선 뒤 올해 9월 첫째 주까지 86주 연속 올랐습니다. 기존 최장 기록은 문재인 정부 시기인 2020년 6월 둘째 주부터 2022년 1월 셋째 주까지 이어진 85주였는데, 이번에 그 기록을 넘어섰습니다(출처: 매일일보).

숫자만 넘어선 게 아니라 상승폭도 다릅니다. 이번 86주간 누적 상승률은 17.164%로, 예전 85주간 상승률이었던 7.709%의 두 배를 훌쩍 넘습니다. 기간은 비슷한데 오른 폭은 두 배 이상이라는 뜻이라, 저는 이 부분이 더 눈에 걸렸습니다.

무엇보다 상승을 이끄는 지역이 완전히 바뀌었습니다. 예전 상승기에는 강남권 고가 아파트가 앞장섰다면, 이번에는 비강남권과 외곽 지역의 오름세가 훨씬 가파릅니다. 올해 들어 9월 첫째 주까지 자치구별 누적 상승률을 보면 성북구가 13.52%로 서울 25개 구 중 가장 높았고, 구로구 11.06%, 강서구 11.01%, 서대문구 10.93%, 관악구 10.40% 순으로 뒤를 이었습니다. 반면 강남·서초 등 강남권은 세제개편안에 따른 불확실성으로 오히려 약세를 보이고 있습니다(출처: 뉴스핌).

• 서울 아파트값 86주 연속 상승, 기존 최장 기록(85주, 2020.6~2022.1) 경신
• 86주간 누적 상승률 17.164%, 예전 최장 상승기(7.709%)의 2배 이상
• 올해 누적 상승률 1위: 성북구 13.52%, 이어 구로·강서·서대문·관악 순
• 강남·서초 등 강남권은 세제개편 불확실성으로 약세

요약: 서울 아파트값은 예전 기록을 기간과 상승폭 모두에서 넘어섰고, 이번엔 강남이 아니라 성북·구로·강서 같은 비강남권 외곽 지역이 상승을 주도하고 있습니다.

 

금리를 올려도 집값이 안 꺾이는 이유

한국은행은 최근 두 달 연속 기준금리를 올려 연 3.00%까지 끌어올렸습니다. 보통은 금리가 오르면 대출 부담이 커지면서 집값 상승세가 꺾이는 게 자연스러운 흐름인데, 지금 서울은 그 반대로 움직이고 있습니다. 저는 이 대목이 이번 상승기의 핵심이라고 봅니다.

전문가들이 짚는 이유는 유동성입니다. 반도체 산업 호황에 따른 기업 성과급, 그리고 최근 코스피 상승기에 나온 주식 차익실현 자금이 자산시장으로 흘러들면서 금리 상승의 영향을 상쇄하고 있다는 분석입니다. 우리은행 부동산연구원의 한 연구원은 자산 시장의 유동성 측면에서 지금이 과거 상승기보다 훨씬 유리한 상황이라고 짚었습니다(출처: 뉴스핌). 2020~2022년 상승기와 비교하면 반도체 호황과 GDP 증가 같은 저변 환경 자체가 다르다는 게 핵심 논리입니다.

여기에 신축 입주 물량 감소에 따른 전세난도 상승 압력을 더하고 있습니다. 전세를 구하기 어려워지면 매매로 방향을 트는 수요가 생기고, 이게 다시 매매가를 밀어올리는 구조입니다. 지난 1년 사이 정부가 대출규제와 규제지역 지정 같은 고강도 수요 억제책을 연달아 내놨지만, 유동성과 공급 부족이라는 두 가지 근본 요인 앞에서는 힘을 잃고 있다는 평가가 많습니다.

다주택자 양도소득세 중과가 부활한 시점도 상승률 흐름과 겹칩니다. 올해 들어 변동률이 가장 높았던 건 다주택자 중과 유예 종료 방침이 발표된 1월 넷째 주(0.31%)였고, 세 부담을 피하려는 급매물이 쌓였던 3월 셋째 주에는 0.05%까지 낮아졌다가, 중과가 실제로 부활한 뒤에는 다시 0.20%대 후반에서 0.31%까지 상승률이 커졌습니다(출처: 서울신문). 세 부담을 늘리는 정책이 단기적으로는 매물을 늘려 상승률을 눌렀지만, 시간이 지나면서 다시 흡수되는 모습입니다.

요약: 반도체 호황발 유동성과 전세난이 금리 인상 효과를 상쇄하고 있고, 다주택자 세 부담을 키우는 정책도 단기 효과에 그치는 흐름이 반복되고 있습니다.

 

2030 실수요가 외곽으로 몰리는 진짜 이유

성북·구로·강서·서대문·관악, 이번 상승을 이끈 지역들의 공통점을 보면 답이 나옵니다. 상대적으로 가격 부담이 낮은 비강남권이라는 점입니다. 강남권 진입이 사실상 막힌 2030 실수요층이 접근 가능한 가격대의 외곽 지역으로 몰리면서, 이 지역들의 상승률이 오히려 강남권보다 가팔라진 겁니다.

이 흐름은 제가 볼 때 두 가지를 동시에 말해줍니다. 하나는 실수요가 여전히 살아있다는 것이고, 다른 하나는 그 실수요가 선택할 수 있는 가격대가 계속 좁아지고 있다는 것입니다. 강남권에 진입할 자금이 없는 사람들이 외곽으로 몰리고, 그 외곽마저 오르면서 다음 실수요층은 더 먼 외곽이나 더 낮은 가격대를 찾아야 하는 구조가 반복될 가능성이 있습니다.

오세훈 서울시장은 최근 서울시청에서 열린 'G3 서울플랜' 시민 보고회에서 관련 계획을 발표하기도 했는데, 이런 도시 계획성 발표가 실제 공급으로 이어지기까지는 시간이 걸린다는 점을 감안하면, 단기적으로 이 상승 흐름을 꺾을 만한 뚜렷한 변수는 아직 눈에 띄지 않습니다. 결국 지금 이 흐름을 지켜보는 사람이라면, "언제 오를까"보다 "내가 감당 가능한 지역과 가격대가 어디까지인가"를 먼저 정리해두는 게 더 현실적인 접근이라고 생각합니다.

요약: 강남권 진입이 막힌 2030 실수요가 비강남권 외곽으로 몰리면서 그 지역들의 상승률이 오히려 강남권을 앞서는 역전 현상이 나타나고 있습니다.

 

자주 묻는 질문

Q. 서울 아파트값이 86주나 연속 오른 게 실제로 이례적인 기록인가요?

A. 네, 한국부동산원이 통계를 작성한 이래 가장 긴 연속 상승 기록입니다. 기존 최장 기록은 문재인 정부 시기인 2020년 6월 둘째 주부터 2022년 1월 셋째 주까지 이어진 85주였는데, 이번에 이를 넘어섰습니다. 게다가 상승폭도 예전 기록보다 두 배 이상 커서, 기간과 강도 모두에서 이례적인 상황입니다.

 

Q. 금리가 오르는데 왜 집값은 계속 오르나요?

A. 반도체 산업 호황에 따른 성과급과 주식 차익실현 자금이 부동산 시장으로 흘러들면서, 유동성 측면에서 금리 상승 효과를 상쇄하고 있다는 분석이 많습니다. 여기에 신축 입주 물량 감소로 인한 전세난이 매매 수요를 자극하는 것도 상승세를 뒷받침하는 요인입니다.

 

Q. 강남권은 왜 이번엔 약세인가요?

A. 고가 주택과 비거주 1주택자에 대한 세제개편안이 예고되면서, 강남권 고가 아파트 보유자들이 세 부담 확대 가능성 앞에서 관망세로 돌아선 영향이 큽니다. 이 때문에 강남권은 하락세를 보이는 반면, 상대적으로 세 부담이 덜한 비강남권 중저가 지역으로 매수세가 옮겨가고 있습니다.

 

Q. 이 상승세가 언제까지 이어질까요?

A. 정확히 예측하기는 어렵지만, 시장에서는 유동성과 주택 공급 부족이라는 두 가지 근본 요인이 해소되지 않는 한 상승세가 과거보다 더 길게 이어질 수 있다는 전망이 우세합니다. 다만 다주택자 세 부담 강화 같은 정책 변수가 단기적으로 상승폭을 제한하는 효과는 반복적으로 나타나고 있습니다.

 

제가 내린 결론

86주 연속 상승이라는 숫자 자체보다, 저는 이 상승을 떠받치는 구조가 더 중요하다고 봅니다. 금리를 올려도 집값이 꺾이지 않는다는 건, 지금 시장을 움직이는 힘이 대출 이자보다 훨씬 큰 유동성이라는 뜻입니다. 그리고 그 유동성이 강남이 아니라 비강남권 외곽으로 흘러가고 있다는 건, 실수요층의 선택지가 점점 좁아지고 있다는 신호이기도 합니다.

지금 집을 알아보고 있다면, 상승률이 가파른 지역을 뒤쫓기보다 본인이 감당할 수 있는 가격대와 대출 조건부터 다시 점검해보시길 권합니다. 저는 이 흐름이 꺾이는 시점을 예측하려 애쓰기보다, 정책 변수(세제개편, 공급대책)가 실제로 어떻게 구체화되는지를 계속 지켜보는 쪽을 택하려 합니다.

참고: https://www.m-i.kr/news/articleView.html?idxno=1414873 / https://www.newspim.com/news/view/20260915000455