주택담보대출 금리 상단이 연 7.52%를 돌파하며 연 8% 진입을 목전에 두고 있습니다. 가을 이사철을 앞두고 실수요자들은 대출 절벽과 고금리라는 이중 압박 속에서 내 집 마련의 꿈을 지켜내기 위해 안간힘을 쓰고 있습니다.
주담대 금리 8% 시대, 실수요자가 맞닥뜨린 대출 절벽
2025년 7월 현재, 국내 주요 시중은행의 주택담보대출(주담대) 금리는 빠르게 치솟고 있습니다. KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 지난 20일 기준 5년 고정형 주담대 금리는 연 4.79~7.52%로 집계 되었습니다. 불과 두 달 전인 5월 말 연 4.26%~7.10% 수준이었던 것과 비교하면, 금리 하단은 0.53%포인트, 상단은 0.42%포인트 높아진 수치입니다. 시장에서는 이미 연내 8% 진입이 가능하다는 전망이 공공연하게 나오고 있습니다.
이처럼 살인적인 고금리 환경이 형성된 데는 복합적인 요인이 작용하고 있습니다. 금융당국의 가계대출 총량 규제로 시중은행들이 대출 공급을 억제하는 가운데서도 가계대출 수요는 꺾이지 않고 있기 때문입니다. 지난 15일 기준 5대 은행의 정책성 대출을 제외한 가계대출 잔액은 649조6612억원으로, 지난해 말 대비 4조6912억원 증가했습니다. 이는 금융감독원에 제출한 연간 가계대출 증가 목표치인 4조3400억원을 이미 초과한 수치입니다. 상반기에만 연간 목표치를 채워버린 셈입니다.
문제는 이 같은 수치가 단순한 통계로 그치지 않는다는 점입니다. 8월 말 잔금을 치러야 하는 실수요자 A씨는 "금리는 오를 대로 올랐는데 은행마다 대출 한도도 제각각이다 보니 원하는 만큼 한도가 나오는 은행을 일일이 발품 팔아 찾아다녀야 한다"며 "당장은 고금리보다 대출을 못 받아서 계약금을 통째로 날릴까 봐 그게 더 무섭다"고 하소연했습니다. 이 발언은 지금 대한민국 서민 실수요자들이 처한 현실을 압축적으로 보여줍니다.
대출을 못 받아 계약금을 날릴 수 있다는 공포감은 단순한 불안을 넘어 구체적인 경제적 피해로 이어질 수 있습니다. 이 상황에서 "지금이 아니면 아예 대출을 받지 못할 수 있다"는 심리적 압박은 실수요자들을 연 7~8%에 달하는 고금리 대출 창구로 내몰고 있습니다. 통상 연말로 갈수록 '대출 절벽'이 가시화되는 것이 일반적이지만, 올해는 예년보다 훨씬 일찍 대출 문이 완전히 닫힐 수 있다는 공포감이 시장 전체를 덮치고 있습니다. 가을 이사철을 앞두고 내 집 마련을 계획하던 무주택 실수요자들에게 이 상황은 그야말로 벼랑 끝 위기입니다.
가계대출 총량 규제의 역설, 선의의 실수요자에게만 전가되는 비용
금융당국이 시행 중인 가계대출 총량 규제는 시장 전체의 과열을 막기 위한 거시건전성 정책으로서 이론적 타당성을 가지고 있습니다. 부동산 가격 급등과 가계부채 증가라는 구조적 문제를 억제하기 위한 정책적 의지의 표현이기도 합니다. 그러나 현재의 일률적 총량 규제 방식은 의도치 않은 심각한 부작용을 낳고 있습니다. 규제의 칼날이 투기 수요와 실수요를 구별하지 못한 채 무차별적으로 내리꽂히고 있기 때문입니다.
투기적 목적의 다주택 매입자나 갭투자자들은 이미 자산과 여유 자금을 보유하고 있어 대출 규제의 영향을 상대적으로 덜 받습니다. 반면 처음으로 내 집 마련에 나서는 무주택 실수요자, 전세에서 자가로 이동해야 하는 서민들은 대출 없이는 매매 자체가 불가능한 경우가 대부분입니다. 이들에게 총량 규제로 인한 대출 한도 축소와 금리 급등은 '내 집 마련의 사다리'를 통째로 걷어차는 것과 다름없습니다.
더욱 심각한 문제는 총량 규제가 금리 인상 압력으로 작용한다는 점입니다. 은행들이 대출 총량을 줄이면서도 수익성을 유지해야 하는 구조에서, 금리를 인상해 수요를 걸러내는 방식이 작동합니다. 결과적으로 고금리를 버텨낼 수 있는 고소득·고자산 계층은 여전히 대출에 접근할 수 있는 반면, 금리에 민감한 중저소득 실수요자들만 시장에서 배제되는 역진적 결과가 발생합니다. 정교한 핀셋 정책 없이 총량 조율에만 의존하는 현재의 규제 방식은, 결국 선의의 실수요자에게만 비용을 전가하는 구조를 고착화시키고 있습니다.
한 금융권 관계자는 "정부의 강도 높은 대출 총량 규제가 서민들의 정상적인 내 집 마련 사다리를 차단하고 고금리 부담을 강요하고 있다"고 직접적으로 비판했습니다. 이 발언은 시장 현장에서 규제의 역설을 몸소 목격하는 금융업계의 솔직한 진단입니다. 실수요자와 투기 수요를 구분하는 정밀한 심사 기준을 강화하고, 소득 수준과 자산 규모에 연동한 맞춤형 규제를 설계하지 않는 한 총량 규제의 부작용은 계속될 것입니다.
이재명 대통령의 분당 자택 매도인 금융 거래, 형평성 논란의 핵심
이처럼 서민 실수요자들이 대출 절벽과 고금리의 이중고에 신음하는 가운데, 이재명 대통령의 분당 자택 매각 방식이 심각한 형평성 논란을 불러일으키고 있습니다. 이 대통령은 부인 김혜경 여사와 공동소유한 분당 아파트를 29억원에 매도하면서, 매수자에게 17억7000만원 규모의 근저당권을 설정하고 소유권 이전 등기를 먼저 넘겼습니다. 매수인들이 현재 거주 중인 아파트를 오는 10월 말까지 매도한 뒤 잔금을 치를 수 있도록 시간을 벌어준 거래 구조입니다.
이는 이른바 '매도인 금융' 방식으로, 매수인이 은행 대출을 받기 어려운 상황에서 매도인이 직접 채권자가 되어 잔금 납부를 유보해 주는 사금융 성격의 거래입니다. 은행 대출이 막힌 상황에서 매도인이 자금 융통 역할을 직접 맡은 셈입니다. 부동산 업계에서는 돈을 다 받지 않은 상황에서 소유권을 먼저 넘겨주고 잔금을 유예해 준 것 역시 통상적인 거래 방식에서 벗어나 있다는 지적이 나옵니다.
이 거래의 핵심적인 문제는 상징성에 있습니다. 강력한 가계대출 총량 규제를 시행하는 정부의 최종 책임자가, 바로 그 규제로 인해 대출 창구가 막힌 매수인에게 우회로를 터주는 역할을 했다는 점입니다. 일반 국민은 단 몇천만원의 대출이 막혀 발을 동동 구르고, 연 7~8%에 육박하는 살인적인 고금리를 감내해야 하는 현실에서 정책 책임자의 이런 거래 방식은 '규제의 사각지대를 활용한 자산 처분'으로 읽힐 수 있습니다.
물론 매도인 금융 방식 자체가 법적으로 명시적으로 금지된 것은 아닙니다. 그러나 법적 허용 여부와 정책적 형평성은 별개의 문제입니다. 앞서 언급한 금융권 관계자의 말처럼, "국민에게는 벼랑 끝 대출 절벽을 강요하면서 정책 책임자는 규제의 사각지대를 활용해 자산을 처분하는 모습은 제도적 형평성과 정책 신뢰도를 흔들 수 있습니다." 정책이 국민의 신뢰를 기반으로 작동하는 민주주의 사회에서, 정책 책임자의 행동이 정책과 모순되는 모습을 보일 때 발생하는 신뢰의 균열은 단순한 여론 문제를 넘어 정책 집행력 자체를 약화시킬 수 있습니다.
주담대 금리 상단이 연 8%를 위협하는 현실에서, 일률적인 가계대출 총량 규제는 선의의 실수요자에게만 고금리와 대출 절벽의 이중 부담을 전가하고 있습니다. 이재명 대통령의 분당 자택 매도인 금융 거래 논란은 정책 형평성과 신뢰도에 깊은 균열을 낸 사건입니다. 정교한 핀셋 규제와 정책 책임자의 솔선수범 없이는 서민의 내 집 마련 사다리는 회복되기 어렵습니다.
[출처]
[대출 규제 역설] 주담대 금리 8% 근접…실수요자는 '울며 겨자 먹기': https://v.daum.net/v/20260722070529922