이재명 대통령이 2025년 7월 23일 부동산정책 국민대토론회에서 "정치적 손해를 보더라도 대비하겠다"며 부동산 세제 개편 구상을 공식화했습니다. 보유세 인상과 거래세 완화라는 두 축을 동시에 조정하는 이번 방향은, 시장에 상당한 파급력을 예고하고 있습니다.
보유세 인상의 명암: 종합부동산세 개편의 핵심 쟁점
이번 부동산정책 국민대토론회에서 가장 주목받은 화두는 단연 보유세, 즉 종합부동산세의 기준 전환 문제입니다. 이재명 대통령이 제시한 핵심 방향은 종합부동산세를 보유한 집의 '주택 수' 기준에서 '집값 합산 가액' 기준으로 전환하는 것입니다. 동시에 실수요 목적의 1주택자는 보호하겠다는 원칙도 함께 제시됐습니다. 초고가 주택의 기준으로는 공시가격 20억~50억 원 수준이 거론되고 있으나, 아직 정확한 기준선은 확정되지 않은 상태입니다.
이 전환은 그동안 '똘똘한 한 채' 쏠림 현상을 심화시켜 온 현행 주택 수 중심 과세 체계의 부작용을 교정하려는 합리적 시도로 읽힙니다. 현행 체계에서는 고가의 단독 주택 1채를 보유하는 것보다 저가 주택을 여러 채 보유하는 경우가 오히려 과세 부담이 커지는 역설이 발생해 왔습니다. 이를 집값 합산 가액 기준으로 전환하면, 실제 보유 자산의 규모에 비례한 과세가 가능해진다는 점에서 조세 형평성 측면의 논거는 비교적 탄탄합니다.
그러나 초고가 주택 기준 설정이 어느 수준에서 결정되느냐에 따라 서울 주요 입지 보유자들의 조세 저항이 격화될 수 있다는 현실적 변수도 무시할 수 없습니다. 예를 들어 기준선이 공시가격 20억 원으로 설정될 경우 강남 3구, 마포, 용산 등 서울 핵심 입지의 상당수 주택이 '초고가 주택' 범주에 편입될 가능성이 있어, 해당 지역 실거주자들의 반발을 촉발할 수 있습니다. 반면 기준선이 50억 원으로 높아질 경우, 정책 효과가 지나치게 제한적이어서 시장 내 투기 억제 효과를 체감하기 어렵다는 비판이 제기될 수 있습니다.
결국 7월 말~8월 초 발표 예정인 세제개편안에 담길 초고가 주택의 기준선과 종합부동산세 세율 구간 산출 방식이, 이번 보유세 개편안의 실효성을 가늠할 가장 정밀한 시험대가 될 것입니다. 정부가 세수 확보와 시장 안정이라는 두 마리 토끼를 동시에 잡을 수 있는 정교한 설계를 내놓을 수 있을지, 시장과 전문가들의 시선이 집중되고 있습니다.
양도소득세 완화의 역설: 매물 유도 정책의 실효성 딜레마
이번 부동산정책 국민대토론회에서 또 하나의 주요 축으로 다루어진 것은 다주택자에 대한 양도소득세 중과 한시 완화 방안입니다. 정부의 의도는 명확합니다. 다주택자들이 보유 주택을 시장에 내놓도록 유인책을 제공함으로써 매물 공급을 확대하고, 거래 절벽 현상을 해소하겠다는 것입니다. 보유세 부담은 높이면서 동시에 팔 때의 세금 부담은 낮춰주는, 이른바 '당근과 채찍'의 병행 전략입니다.
그러나 이 접근에는 구조적 역설이 내재되어 있습니다. 핵심 문제는 '감면 폭'에 있습니다. 정부는 올해 상반기에 정부의 기존 방침을 신뢰하고 먼저 집을 매각한 다주택자들과의 형평성을 고려해, 이번 한시 완화의 감면 폭을 기존보다 작게 설정할 가능성을 이미 시사했습니다. 문제는 감면 폭이 시장의 기대에 미치지 못할 경우, 다주택자들이 매물을 다시 거두어들이는 이른바 '매물 잠김 현상'이 지속될 수 있다는 점입니다.
형평성을 지키려는 원칙은 행정 신뢰 측면에서 타당하지만, 그 원칙이 정책의 핵심 목적인 매물 공급 확대를 가로막는 발목이 될 수도 있습니다. 시장 참여자 입장에서는 "결국 지금 팔아야 하는가, 아니면 더 나은 감면안이 나올 때까지 기다려야 하는가"라는 관망 심리로 이어질 가능성이 크고, 이는 정책 시행 초기의 시장 반응을 예측하기 더 어렵게 만드는 변수입니다.
또한 한시적 완화라는 조건 자체가 또 다른 불확실성을 낳습니다. 한시 완화의 기간이 어느 정도로 설정되느냐에 따라 다주택자들이 느끼는 매각 압박감의 강도가 달라지기 때문입니다. 기간이 너무 짧으면 실효성 있는 공급 물량 확대가 어렵고, 기간이 너무 길면 시장이 다시 눈치 보기에 들어갈 수 있습니다. 어정쩡한 감면 폭과 불명확한 적용 기간이 조합될 경우, 다주택자들의 전략적 관망을 부추겨 오히려 공급 확대라는 본래의 정책 목적과 역방향으로 작동할 수 있다는 우려는 분명 유효한 지적입니다.
종합부동산세 전환과 1주택 비과세 제한: 실수요자 보호의 경계선
이번 부동산정책 국민대토론회에서 가장 첨예한 논쟁 지점 중 하나는 1가구 1주택 양도소득세 비과세 혜택의 횟수 제한 논의였습니다. 현재 1세대 1주택자는 실거래가 12억 원까지 양도소득세 비과세 혜택을 적용받고 있습니다. 이날 토론회에서는 이 혜택을 생애 1회로 제한하자는 제안이 나왔고, 이 대통령은 "1회로 할지는 모르겠지만 기회를 무한대로 주는 것은 문제가 있어보인다"며 이 방향에 공감을 표했습니다.
이 제안의 배경에는 1주택자 지위를 반복적으로 활용해 고가 주택으로 갈아타기를 거듭하며 비과세 혜택을 누리는 이른바 '상급지 갈아타기'를 통한 자산 증식 경로를 차단하겠다는 의도가 깔려 있습니다. 1채를 보유하더라도 강남권 등 고가 주택으로 단계적으로 이동하는 과정에서 양도소득세 비과세 혜택을 반복 수령하는 방식이 사실상 자산 증식의 합법적 통로로 기능해 왔다는 문제의식은 수긍할 수 있는 측면이 있습니다.
그러나 이 제안을 실제로 도입할 경우, 논란은 단순히 투기 억제의 차원을 넘어서게 됩니다. 직장 이동, 가족 구성 변화, 학군 이동, 부모 봉양 등 지극히 정상적인 주거 이동 수요까지 과도하게 억제할 수 있기 때문입니다. 1주택자라도 생애 주기에 걸쳐 다수의 주거지 변경이 발생하는 것은 일반적인 실수요자의 현실입니다. 이러한 실수요자들의 거주 이전의 자유를 사실상 제한하는 방향으로 작용할 수 있어, 실수요자들의 강한 반발을 자극할 수 있는 뇌관이 될 수 있습니다.
종합부동산세를 '주택 수' 기준에서 '집값 합산 가액' 기준으로 전환하는 방향과 맞물려서 생각할 때, 두 정책의 결합이 실수요 1주택자에게 가져올 총체적 부담이 어느 수준이 될지에 대한 면밀한 시뮬레이션이 선행되어야 합니다. 정부가 '실수요 목적의 1주택자는 보호한다'는 원칙을 표명하고 있는 만큼, 이 원칙이 비과세 횟수 제한이라는 구체적 조치와 어떻게 정합성을 유지할 수 있는지에 대한 명확한 설명이 세제개편안 발표 시 반드시 뒤따라야 할 것입니다.
이재명 대통령의 이번 부동산 세제 개편 구상은 보유세 인상과 양도소득세 완화라는 정석적 기조 위에서, 시장 공급 확대와 투기 억제를 동시에 추구하는 방향성은 분명합니다. 그러나 초고가 주택 기준 설정, 양도소득세 감면 폭의 적절성, 1주택 비과세 횟수 제한에 따른 실수요자 영향 등 세부 쟁점마다 실효성 논란과 형평성 딜레마가 병존하고 있습니다. 7월 말~8월 초 발표될 세제개편안의 구체적 수치가 정책의 성패를 가를 분수령이 될 것입니다.
[출처]
매일경제 뉴스픽 / 보유세 인상 또 강조했어요: https://dig.mk.co.kr/Newspick/Newspick.html?id=10351&sort=desc