서울 아파트 매매가격이 74주 연속 상승하는 가운데, 정부의 부동산 금융 규제는 실수요자 보호와 가계부채 관리라는 두 가지 목표 사이에서 첨예한 딜레마에 빠져 있습니다. 2025년 부동산 금융정책 국민 의견 경청 토론회에서 드러난 네 가지 핵심 쟁점을 중심으로, 그 트레이드오프(Trade-off)의 실체를 짚어봅니다.
청년층 대출 규제, 계층 이동의 사다리를 막고 있는가
서울과 일부 수도권 집값은 이제 평범한 청년의 소득만으로는 접근이 불가능한 수준에 도달했습니다. 이 상황에서 부동산 금융정책 국민 의견 경청 토론회에 참석한 이대열 한국주택협회 정책본부장은 "부모 등의 자산 지원 여부에 따라 청년층의 주택 구매 가능성이 갈리고 있으며, 실수요자를 위한 대출을 늘려야 한다"고 주장했습니다.
이 발언의 핵심은 현행 LTV·DSR 일률 규제가 고소득 청년이라도 아직 자산 축적이 부족한 경우 주택 구매를 원천 봉쇄하는 구조를 만들어낸다는 점에 있습니다. 실제로 서울 강남·서초·송파구에서 2025년 2분기 주택을 구매한 2030세대의 취득 자금 분석 결과, '증여와 가족 차입' 비중이 22.6%로 가장 컸다는 통계는 이미 내 집 마련이 '소득의 문제'가 아니라 '부모 자산의 문제'로 전환됐음을 방증합니다.
그러나 박선영 동국대 경제학과 교수는 반론을 제기합니다. "대출 규제 완화는 신중하게 접근해야 한다. 공급이 제한된 상태에서 금융지원을 늘리면 집값 상승으로 이어진다"는 것입니다. 이는 청년층 지원 정책이 의도치 않게 '영끌' 수요를 자극하고, 하방 지지력을 형성해 집값을 다시 밀어 올리는 부작용을 낳을 수 있다는 경고입니다.
이 쟁점의 본질은 단순한 대출 한도 조정의 문제가 아닙니다. 청년층을 모두 동일한 '실수요자'로 분류하고 일괄 지원하면, 부유한 청년과 그렇지 않은 청년을 동시에 수혜자로 만들어 자산 격차를 오히려 왜곡할 위험이 있습니다. 따라서 핀셋형 소득·자산 요건 검증이 선행되지 않는 보편적 청년 지원은 정책의 효율성과 형평성 모두를 훼손할 수 있습니다. 결국 대출 규제란 돈 있는 사람에게는 큰 문제가 되지 않지만 대출 없이는 집을 살 수 없는 청년층에게는 계층 이동의 사다리 자체를 차단하는 결과를 낳는다는 점에서, 정책 설계의 정밀도가 무엇보다 중요한 시점입니다.
전세대출, 주거 복지의 최후 보루인가 갭투자의 땔감인가
전세대출 관리 문제는 한국 부동산 구조의 고질적 병폐를 압축적으로 드러내는 쟁점입니다. 토론회에서 김미루 한국개발연구원(KDI) 박사는 "전세대출 대부분은 정부 보증을 낀 보증부 대출이며, 가격 상승 부담이 분명히 있는 만큼 취약계층에게만 한정해서 지원하는 것이 맞다"고 주장했습니다. 반면 김원장 삼프로TV 부사장은 "무주택 서민에 대한 전세대출은 확대하면 확대했지, 묶거나 축소하면 안 된다. 임대주택 재고율이 6~7%인 나라에서 전세대출이 주거복지 역할을 해야 한다"고 맞섰습니다.
두 주장은 모두 타당한 근거를 갖고 있습니다. 전국 주택 중 임대주택이 차지하는 임대주택 재고율이 6~7%에 불과한 구조에서 전세대출을 급격히 제한하면, 무주택 서민층이 고금리 월세로 내몰리는 직접적인 주거 불안이 발생합니다. 전세 제도는 오랫동안 정부가 임대주택 부족을 보완하는 수단으로 활용해 온 '주거 사다리'였습니다.
그러나 보증부 전세대출의 비대화가 전셋값을 끌어올리고, 이것이 다시 매매가를 받치는 악순환을 형성한다는 지적은 무시할 수 없습니다. 전세대출이 쉬워질수록 전셋값이 상승하고, 이는 갭투자의 수익성을 높여 매매 수요를 자극하는 구조적 연결고리가 작동합니다. 결과적으로 서민의 주거 안정을 위해 설계된 제도가 집값 상승의 연료로 기능하는 역설이 발생하는 것입니다.
이 딜레마의 해법으로는 취약계층 중심의 표적 지원 체계로의 전환이 가장 유력하게 거론됩니다. 즉, 모든 무주택자에게 동일한 조건의 보증부 전세대출을 제공하는 방식에서 벗어나, 소득 분위와 자산 현황에 따라 지원 수준을 차등화하는 정밀한 제도 설계가 요구됩니다. 공공임대주택 재고를 근본적으로 확충하지 않는 한, 이 문제는 어떤 방향으로 정책을 선택해도 일정 수준의 부작용이 불가피한 구조적 한계를 지닙니다.
이주비 대출 규제와 가계부채 DSR 전환의 필요성
재개발·재건축 사업에서의 이주비 대출 규제와 가계부채 총량규제 문제는 부동산 금융 규제의 구조적 한계를 가장 선명하게 보여주는 쟁점입니다. 이주비 대출이란 재개발·재건축 등으로 기존 주택이 철거될 때, 새집이 지어질 때까지 집주인(조합원)들이 인근 주택에 거주하기 위해 받는 대출입니다. 기존에는 고가주택의 경우 인근 지역 전세 시세에 따라 10억 원을 초과하는 대출도 가능했으나, 정부 규제로 6억 원으로 한도가 낮아졌습니다.
이대열 한국주택협회 정책본부장은 "이주비 부담분은 결국 조합원 분담금에 반영되고, 이는 일반 분양가에 반영된다. 이주비 대출은 주택사업 추진을 위한 사업비 성격이 크기 때문에 가계대출에서 제외해야 한다"고 주장합니다. 이주비 지연으로 사업에 들어가는 금융비용과 관리비가 늘어나고, 이는 결국 신규 아파트의 일반 분양가 상승으로 전가된다는 논리입니다. 즉, 중장기 주택 공급을 위한 정비사업을 가계부채 총량규제로 억누르는 것은 '제 발등 찍기'가 될 수 있다는 경고입니다.
반면 최은영 한국도시연구소장은 "대출은 무한한 자원이 아니며, 이주비 대출 한도 확대의 혜택이 강남 등 고가주택 밀집 지역에 집중될 수 있다"고 지적합니다. 이주비로 10억 원이 필요한 지역은 주로 강남 일대 고가 재건축 단지이기 때문에, 한도를 늘리면 부유층 조합원에게 혜택이 집중되는 양극화 문제가 심화된다는 것입니다.
가계부채 총량규제와 관련해서는 서영수 SK증권 상무가 "가족 간 대여금과 직장 대출 등을 활용하는 사례가 늘고 있어 총량규제만으로는 이를 막기 어렵다. 이를 총부채원리금상환비율(DSR)에 모두 반영하는 방안을 검토할 필요가 있다"고 강조했습니다. 김미루 KDI 박사 역시 총량규제는 단기적으로 활용할 수 있지만 중장기적으로는 완화할 필요가 있다고 주장합니다. 가계대출 증가율을 전년도 대비 1.5% 이내로 묶는 방식의 총량규제는 결국 대출 없이는 집을 살 수 없는 계층에게만 불이익을 주는 구조적 불평등을 내포하기 때문입니다.
이 두 쟁점을 종합하면, 단기적인 총량 억제 방식에서 벗어나 개별 차주의 실질적인 상환 능력을 엄밀하게 평가하는 DSR 중심의 금융 규제 체계로의 전환이 시급합니다. 이는 정비사업의 사업비 성격 대출과 개인 소비성 주택 구매 대출을 보다 정밀하게 분리하고, 규제의 실효성과 형평성을 동시에 높이는 방향으로 제도를 재설계해야 함을 의미합니다.
주택금융 규제는 청년층 대출 지원, 전세대출 관리, 이주비 규제, 가계부채 DSR 전환이라는 복잡한 이해관계가 얽혀 있습니다. 어느 하나를 풀면 다른 하나가 조여드는 트레이드오프의 구조 속에서, 정답은 일률적 규제가 아닌 대상별·목적별 정밀 설계에 있습니다. 부동산 정책의 중심에는 결국 청년층의 주거 현실이 놓여 있음을 잊어선 안 됩니다.
[출처]
디그(MK) — 집이 비싸네, 일단 토론을 해보자: https://dig.mk.co.kr/Digging/Digging.html?id=10317&sort=desc